不動産購入手続きガイド
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1.資金計画
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①購入に必要な資金
お住まいのご購入には、物件の価格に加えて税金などさまざまな費用がかかります。それら諸費用の合計は、売買価格の８％が目安です。
したがって５,０００万円の物件を購入する場合、必要な資金は≪５,０００万円＋５,０００万×８％≫で５,４００万円程度となるわけです。
②諸費用の内訳
諸費用は、売買契約から引渡しまでの流れのなかで、支払う費用です。諸費用の内訳は以下のようになっています。
- 印紙代
- 売買契約書やローン契約書の貼付する印紙代です。
- ローン諸費用
- ローン事務手数料・ローン保証料などの諸費用です。
- 保険料
- 火災保険料などです。
- 登記費用
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・登録免許税・・・登記に伴う税金です。
・登記手数料・・・登記手続きの際の司法書士への報酬です。 - 固定資産税
（日割りで精算） - 固定資産税評価額の１．４％が１年分となります。（軽減措置有）
- 都市計画税
（日割りで精算） - 固定資産税評価額の０．３％です。（軽減措置有）
- 仲介手数料
- 売買価格の３％＋６万円（別途消費税および地方消費税）となります。
- 不動産取得税
- 新しく不動産を取得した時にかかる税金です。
- その他
- 引越し費用などです。
③購入可能価格の割り出し
いくらの物件が購入できるかを割り出すには、まず、月々およびボーナス時に返済できる金額から、住宅ローンの借入可能金額を算出します。月々の返済金額は、毎月の積み立て貯金額、賃貸住宅にお住まいなら現在の家賃などを目安としてください。住宅ローン借入可能金額と自己資金の合計から諸費用を差し引いた金額が、購入可能な物件の価格です。
（住宅ローン借入可能金額+自己資金）-諸費用＝購入可能物件価格
④住宅ローン控除について
自宅をローンで購入された場合、所得税が還付される「住宅ローン控除」が受けられる場合があります。
⑤住宅取得資金贈与の特例について
住宅を購入するための資金について親から援助を受ける場合、贈与税が課税されない（または軽減される）特例措置があります。
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2.情報収集
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①情報収集の手段
所在地や沿線・駅、間取り、価格、学区などのすべての面でご希望の条件に合う物件は、すぐには見つからないものです。ご希望の条件に近付けるには、できるだけ多くの情報を集めることが重要です。新聞の不動産広告や折込みチラシ、住宅情報誌、そしてこのホームページをはじめとするインターネット情報も、上手に活用しましょう。
②希望条件の整理
ご希望の条件を全て満たそうと情報収集に熱中しすぎると、優良物件に出会っても「もっと良い物件があるはず」とせっかくのチャンスを逃してしまうかもしれません。良い物件を得るためには希望条件に優先順位をつけ、どれだけ希望を満たしているかという観点から情報を集めると良いでしょう。
③梅岡ハウジングの情報提供サービス
種別（新築一戸建て、中古住宅、宅地、中古マンション）や地域、沿線、駅名、住所地名など、あなたのご希望条件に合わせて、登録物件を検索できます。
①仲介業者を選ぶには
住まいを購入することは、人生の中でも大きな出来事です。高額な取引ですし、専門知識も多く必要とされます。確実な売買を行うために、以下のポイントを確認し信頼のできる仲介業者を選びましょう。
（１）宅地建物取引業免許
不動産売買の仲介業には、宅地建物取引業の免許が必要です。また事務所には、免許証番号や有効期限を記載した「宅建業者票」の表示が義務づけられています。
（２）業者団体への加盟状況
不動産業界にはいくつかの業者団体があります。各団体への加盟にあたっては、一定の基準で資格審査が行われているほか、日常業務に関しても一定の規則が設けられていますから、加盟しているかどうかも業者選びのポイントです。
主な業者団体
- （社）全国宅地建物取引業協会連合会
- （社）不動産流通経営協会
- （社）不動産協会
- （社）住宅産業開発協会
- （社）都市開発協会
- （社）全日本不動産協会
- （社）日本ハウスビルダー協会
- （社）日本高層住宅協会
- （社）日本住宅宅地経営協会 など
（３）沿革・業績・店舗状況
業者免許が建設大臣免許の場合は建設省建設経済局不動産課で、都道府県知事免許の場合は各都道府県の宅地建物取引業の担当局部で、それぞれ業者名簿を閲覧することができます。
名簿には、代表者の経歴、事業の沿革、過去３年間の営業実績、業者団体への加盟状況、過去に業務停止処分を受けたかどうかなどが記載されています。
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3.現地見学
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①現地見学
収集した情報を検討して、気に入った物件があったらぜひ現地見学に行きましょう。実際に見ることで、図面の上だけではわからない建物の具体的な状態や、周辺の環境など様々な箇所をチェックすることができます。
②物件のチェックポイント
見学の際、まず第一に確認することは、チラシや広告などの情報通りかどうかということです。さらに汚れの状態や日当たり、風通しなどをチェックします。また実際に住む家族それぞれの立場から使いやすさなどをチェックするのも大切です。
物件の主なチェックポイント
- 敷地状況
- 内装・外装の材質、汚れ、ひびなどの状態
- 部屋数、間取りごとの使いやすさ
- 各部屋の向き、日当たり、風通し
- 車庫・駐車場、駐輪場
- 冷暖房設備設置状況
- 増改築・リフォームの必要性
- 収納スペースの状況 など
③周辺環境のチェックポイント
周辺環境は必ずチェックしましょう。最寄駅への所要時間はもちろん、家族にとって必要な学校・病院・商店街などの施設状況は必ず確認しておきましょう。また平日と日曜では、道路の混み具合や騒音などの状況が変わる場合もあるので、どちらもチェックしておくと良いでしょう。一生住むことになるかもしれない住まいですから、あらゆる点から確認し、満足のいく住まいを見つけましょう。
周辺環境の主なチェックポイント
- 近隣居住者の状況
- 交通機関の状況（駅までの所要時間、始発・最終時間、混雑状況など）
- 周辺道路の状況（交通量、混雑状況など）
- 教育施設（学校、学区など）
- 公共施設（病院・公園・図書館など）
- その他の周辺施設（商店街、スーパー、コンビニ、飲食店など）
- その他の環境（騒音など）
④現地ご案内
梅岡ハウジングでは、現地見学に経験豊富なスタッフが同行しますので、物件についての説明を受けながら、現地をご覧いただけます。物件内容だけでなく、周辺環境についても総合的に把握していただけるよう、さまざまな情報をご用意してご案内いたします。
⑤現地販売会
オープンハウスでは、実際に売出し中のお住まいの内部を、ご自由にご覧いただけます。開催日には、お好きな時に予約なしで、お気軽のお越しください。現地の梅岡ハウジングスタッフが、さまざまなご質問にお応えします。
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4.売買契約
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①購入申し込みから契約まで
ご購入希望の物件が決まったら、仲介業者に購入も申し込みます。その際、購入申込書を提出します。これを受けて仲介業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約のための条件を調整します。そして条件が整ったら、重要事項説明を経て、不動産売買契約を結びます。
②重要事項説明
重要事項説明とは、売買契約の締結に先立って、物件にかかわる文字通り重要な事項を説明するものです。これは宅地建物取引主任者の資格をもつ仲介業者が、「重要事項説明書」によって説明を行います。
重要事項説明書には、登記簿記載の権利関係や、物件の概要、代金の授受の方法、万が一の契約解除の場合の規定などが記載されています。不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。③不動産売買契約とは
不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。 不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。
④契約時に用意するもの
お住まいのご購入に際して不動産売買契約を結ぶときは、以下のものが必要です。
- 印鑑（実印又は認印）
- 手付金（預金小切手又は現金）
- 印紙代（売買契約によって異なります）
- 仲介手数料（別途消費税および地方消費税額が必要です）
※ローンご利用の場合は、ローン申し込み用書類も必要です。
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5.ローン契約
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①公的融資と民間融資
住宅ローンは、大きく分けて「公的融資」と「民間融資」の２つに分けられます。どちらを利用するかは、利用者の資格条件や取得する物件によって決まります。
（１）公的融資
住宅金融公庫融資 購入する住宅が所在する都道府県内の「住宅金融公庫業務取扱店」と表示された金融機関で手続きをします。固定金利の割に金利が低い。 年金住宅融資 厚生年金保険、国民年金の加入者を対象とした融資です。 財形住宅融資 勤務先で財形貯蓄をしている人を対象とした住宅ローンです。 （２）民間融資
銀行、信用金庫、生命保険会社、住宅金融専門会社、信販会社などの民間金融機関が、それぞれの規定に基づいて行う住宅ローンです。したがって、金利や融資限度額、返済方法なども各金融機関によって異なりますが、融資条件は一般的に公的融資よりもゆるやかです。
②ローンのお申し込み
住宅ローンのお申し込みには、以下のものが必要です。
- 住民税決定通知書
- 収入証明書（または所得証明書）
- 実印と印鑑証明
- 重要事項説明書
- 不動産売買契約書の写し
- 融資の申込書類一式（融資機関ごとに異なります）
- 印紙代 など
梅岡ハウジングでは、ご希望や用途に合わせて提携ローンをご用意しています。
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6.残金支払い 物件引渡
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①物件の最終確認
入居後のトラブルを未然に防ぐため、売主・買主双方で、物件の状態についての最終確認を行います。
物件最終確認のポイント
- 付帯設備表の内容との一致の確認
- 物件状況報告書の記載内容との一致の確認（雨漏り・シロアリの害/建物構造上主要な部位の木部腐食/給排水設備などの故障）
- 隣地との境界の明示
- 電気・ガス・水道の使用方法、故障時の連絡先の引き継ぎ
②残代金支払い時の流れ
（１）登記申請書類の確認
所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。（２）残代金の支払い
手付金と内金を差し引いた売買代金の残額を支払います。（３）固定資産税などの精算
登記費用を支払い、固定資産税などを精算します。（４）関係書類の受け取り
管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書まどを受け取ります。（５）カギの引渡し
お住まいのカギを受け取り、その確認として「不動産引渡確認証」を発行します。（６）諸費用の支払い
仲介手数料などの諸費用を支払います。残代金支払い時に用意するもの
- 残代金
- 仲介手数料の残額
- 登記費用（登録免許税および司法書士への報酬です）
- 固定資産税/都市計画税、管理費などの精算金
- 住民票
- 印鑑（実印又は認印）
- 印鑑証明書（抵当権設定時のみ必要となります）
④登記手続きとは
「登記」とは一定の事項を広く公示するために、公開された帳簿に記載することを意味します。その目的は取引の安全を保護することですが、不動産取引においては、登記の手続きは司法書士に依頼します。司法書士は、必要書類を預かって登記の申請書を作成し、法務局に提出します。登記済みの権利書などを司法書士から受け取ったら、紛失や破損などがないよう注意して保管してください。（登記済権利書の再発行はできません）
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7.引越し ご入居
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①お引越しの準備
お引越しでは、準備の段階から大変な作業となります。住民票の移転届をはじめ、学校への転校届、公共料金・電話等の移転手続き、金融機関への住所変更届他にも住所変更をしなければならないものはたくさんあるかと思います。また荷物の整理・梱包はもちろん、ゴミの処分、近所へのあいさつなど様々です。うっかりし忘れないように、あらかじめ計画をたて、手順よくお引越しができるようにしておきましょう。
詳細な項目のお引越しチェックリストを、「お引越し前」「お引越し直前」「お引越し当日」に分けてご用意しています。プリントアウトしてご利用ください。
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8.確定申告
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①確定申告
お住まいのご購入に際して、確定申告を行うことにより住宅ローン控除などの軽減措置を受けられる場合があります。 くわしくは各市町村税務署にお問い合わせください。
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